Kat Karşılığı Bina İnşaatı ve Satış Vaadi Sözleşmesi

KAT KARŞILIĞI BİNAİNŞAATI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

(Noterde Düzenleme Şeklinde)

Arsa Payı Karşılığında İnşaat Yaptırmayı ve Satmayı Vaad veTaahhüt Eden:….. A.Ş.

Arsa Payı Karşılığında İnşaat Yapmayı ve Satın Almayı Vaadve Taahhüt Eden:….. İnşaat A.Ş. Arsa Payı ve İnşaat Karşılığında Diğerhizmetleri Yapmayı Taahhüt Eden: …..Yapı Yatırımları A.Ş.

Madde 1- TANIMLAR:

İşbu sözleşmede kullanılan bazı deyim ve kavramlar,aşağıdaki tanımlarda olduğu gibi anlaşı-lacaktır.

A) ARSA: … ili,… İlçesi pafta ….., ada ….., parsel …..’de kayıtlı, ….. m2 yüzölçümlütaşın-mazdır.

B) ARSA SAHİBİ:Yukarıda tanımlanan arsanın tamamına sahip olan….. A.Ş. ‘ni ifade eder.

C) MÜTEAHHİT:Tanımlanan arsa üzerinde, mevzuata, tasdikli projesine ve teknik şartname-yeuygun olarak bina inşaatı yapacak veya yaptıracak olan….. İnşaat AŞ.’ni ifadeeder.

D) YAPI YATIRIM:Yukarıda tanımlanan arsa üzerinde Turizm kompleksi ve iş merkezi ni-teliğindebina yapılmasını organize eden, projelerini yaptıran, genel müşavirlik ve genelkoordinas-yon ve pazarlamasını yapacak olan….. Yapı Yatırımları A.Ş.ni ifadeeder.

E) BİNA: Yukarıdatanımlanan arsa üzerinde, tasdikli projeye ve mevzuatın en geniş imkânla-rınauygun olarak müteahhit tarafından inşa edilecek veya ettirilecek TurizmKompleksi ve İş Mer-kezi niteliğindeki ana bina ve onun eklentilerini meydanagetiren yapımları ifade eden kısaltılmış deyimdir.

F) BAĞIMSIZ BÖLÜM:İnşa edilecek binanın iskan edilebilecek her bir bağımsız birimini ifade edendeyimdir.

G) RUHSAT PROJELERİ:Tarafların üzerinde mutabık kaldıkları ve belediyece …/…/…. tari-hindeonaylanmış mimari, statik, tesisat ve bunun gibi tadilat ve tatbikatprojelerinin hepsi için kulla-nılmış deyimidir.

H) ANAHTAR TESLİMİ:Binaların, plan ve proje, inşaat ruhsatnamesi ve teknik şartname-sindeki bütünhususlara riayet edilerek inşaatın müteahhit tarafından tamamlattırılması,tesisatın her türlü testleri yapılarak müsbet netice alınması, fiilen iskanaistifadeye elverişli yapı kullanma izni alınmak üzere müracaat edilmiş haldearsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin kendisine veya gösterdiği alıcılarateslim edilmesidir. Yapı kullanma izninin alınması yükümlülüğü demüteahhidin-dir.

Madde 2- ANLAŞMANINKONUSU:

A) Yukarıdatanımlanan ve iş bu sözleşmenin imzası takiben %40 payı müteahhide ve%10 pa-yıhizmetle karşılığı Yapı Yatırıma verilip, %50 payı arsa sahibi uhdesindekalacak olan arsa üzerin-de yürürlükte mevzuatın en geniş imkânları içindeprojelendirilen işbu sözleşmeye ekli teknik şart-nameye uygun alan üzerindemutabakat sağlanan ve arsa sahibince ilgili makamlara onaylatılacak olantadilat ve tatbikat projelerine göre turizm kompleksi ve iş merkeziniteliğindeki bina ve eklenti-lerinin “Anahtar Teslimi” esaslarıgereğince müteahhit tarafından inşa edilmesi ettirilmesidir.

B) Müteahhittarafından iskana ve istifadeye elverişli olarak inşa edilecek veya ettirilecekolan bina ve eklentilerinin iskana elverişli bağımsız bölümlerinin onlarınmütemmimlerinin %50’si arsa sahibine, diğer %40’ı müteahhide, %10’u yapıyatırıma ait olacaktır. Bir diğer deyişle, inşa edilecek binanın %50’si arsasahibi için, %40’ı müteahhit için ve %10’u Yapı Yatırım için inşa edilecektir.

Madde 3- BİTİRİLECEKİMALAT:

Yapıda birlikte kullanılacak tüm ortak mekanlar, (garaj,asansör, merdivenler, elektrik merkezi, alarm, yangın sistemleri, giriş, yayave taşıt yolları, çevre düzenlemesi, yeşil sahalar) bitirilmiş ola-caktır.Binaların tüm dış cepheleri ve çatı/teraslar ile dış cephelerin yüzeyleri komplebitirilmiş ola-caktır. Her ofis ve dükkan katında iç mimari düzenlemeye imkânverecek şekilde her türlü ana tesisat bağlantısı, (sıhhi tesisat, ısıtma vedâhili, harici telefon, telex, faximile, elektrik vs.) her türlü enstel-lasyonsağlanacak, iç dağılımı kullanıcının yapımına bırakılacaktır. Döşeme duvar vetavan kaplama-ları kullanıcının iç mimari düzenlemesine en geniş imkânı vermekamacıyla hiç yapılmayacaktır. Ancak arsa sahibinin isteği üzerine 5. madde Afıkrası 5 no.lu bentteki süre içinde bildirdiği kendi kullanacağı bağımsızbölümlerde onun duvar plastik badana, döşeme halı veya benzeri, tavan normalhaliyle yapılacaktır. Her ofis katında giriş kapıları bitirilmiş olacaktır.

Madde 4- BİNANINTEKNİK ŞARTLARI:

Müteahhidin, bütün inşaat, tesis ve düzenlemelerin nitelik,nicelik ve özelliklerini belirlemek üzere arsa sahibi ile üzerinde mutabakatsağlanarak hazırladığı teknik şartname bu sözleşmenin ekidir.

TARAFLARIN HAK VEYÜKÜMLÜLÜKLERİ

Madde 5- ARSASAHİBİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ:

A) ARSA SAHİBİNİNYÜKÜMLÜLÜKLERİ:

1- Sahibi bulunduğu arsanın %40 payını müteahhide, %10payını Yapı Yatırıma, işbu sözleş-menin imzalanmasını müteakip hemen devir veferağ edecektir.

2- Arsa sahibi, bahse konu arsayı fiilen ve hukuken ayıpsızolarak inşaat yapılmaya hazır hale getirecek ve müteahhide teslim etmiştir.

3- Turizm kompleksi ve iş merkezi inşaatına uygun olarakYapı Yatırım tarafından yaptırılan ve üzerinde mutabık kalınan projelerBelediye ve benzeri yetkili makamlarca onaylanan ve inşaat ruhsatlarını temin etmiştir.Ancak eksik kalan veya tarafların tadilatında mutabık kalacakları projeleri veruhsatların alınmasını diğer taraflarla birlikte temin edecektir.

4- Madde 13 de hükme bağlanan “Giderlerden” olarakarsa sahibine ait olan ödemeleri zama-nında yapacaktır.

5- Kendisinin kullanacağı bağımsız bölümler varsa bunları…/…/…. tarihine kadar müteahhide bildirecektir.

B) ARSA SAHİBİNİNHAKLARI:

1- İnşa edilecek binanın bağımsız bölümlerinden projeye göre%50’lik kısmının mülkiyeti işbu sözleşmenin 8. maddesinde belirtilen esaslarçerçevesinde arsa sahibine ait olacaktır.

2- Arsa sahibi, inşaatın yapımıyla ilgili müteahhide hiçbirbedel ödemeyecektir. Ancak, taraflar 13. maddede belirtilen sorumluluklarıyerine getireceklerdir.

3- Müteahhit bu sözleşme ile ilgili inşaat yapımı içinteşvikten yararlanarak nakden tahsilat ya-parsa bunun yarısını arsa sahibine verecektir.

Madde 6- MÜTEAHHİDİNHAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ:

A) MÜTEAHHİDİNYÜKÜMLÜLÜKLERİ:

1- Yapı Yatırım tarafından hazırlanan ve arsa sahibitarafından gerekli yetkili makamlara onay-latılarak ruhsatlar alınan projelerinöngördüğü bina “Anahtar Teslimi” esasları gereğince müteahhittarafından inşa edilecek veya ettirilecektir. İnşaatta ülkenin en iyi malzemeve kalifiye işçiliği kullanı-lacaktır. Bu husus teknik şartname ile taraflararasında tespit ve tayin edilmiştir.

2- İnşaatın yapılmasıyla ilgili her türlü masraf müteahhittarafından karşılanacaktır. Ancak, madde 13’de belirtilen sorumluluklarsorumluluklar ilgili taraflarca yerine getirilecektir.

Bu cümleden olmak üzere;

a) Müteahhit, inşaatı anahtar teslimi yapmayı yüklendiğindendolayı, işbu sözleşmenin 13. maddesi çerçevesinde, mali mevzuattan, sosyalsigortalar mevzuatından, iş mevzuatından ve sair ilgili mevzuattan doğanbilcümle yasal vecibeleri yerine getirmeyi yüklenmiş bulunmaktadır.

b) İnşaatı, fenni usul ve kurallarına uygun olarak yürütmek,bunun için gerekli her türlü tedbiri almak müteahhidin yükümlülüğü altındadır.

c) Müteahhit, alt müteahhitlere (taşeronlara) verdiğiişlerin bedellerini bizzat ve düzenli olarak ödeyecek, işçilik, vergi, sosyalsigorta primleri gibi yükümlülükleri zamanında ve eksiksiz olarak yerinegetirecektir.

d) İnşaat süresince üçüncü kişilerin inşaat dolayısıylauğrayabileceği her türlü maddi ve manevi zararı müteahhit karşılayacaktır.

e) İşbu mukaveledeki Yapı Yatırımın yükümlülüklerinimüteahhit de müteselsilen ve müştereken yüklenmiştir.

B) MÜTEAHHİDİNHAKLARI:

1- Müteahhit yapacağı inşaatların karşılığında arsanın %40hissesini, işbu sözleşme ile belirtilen esaslar çerçevesinde devralacaktır.Arsa üzerine inşa edilecek bina ve eklentilerin %40 hissesi de müteahhidinolacaktır.

2- Müteahhit, arsa sahibinin hazır bulunmasına ve herhangibir şekilde muvafakatine gerek olmaksızın işbu satış vaadi ve inşaat sözleşmesinitek taraflı olarak tapuya şerh ettirebilecektir.

3- Arsa sahibi, bu sözleşme ile ilgili inşaat yapımı içinteşvikten yararlanarak nakden tahsilat yaparsa bunun yarısını müteahhideverecektir.

Madde 7- YAPIYATIRIMIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

A) YAPI YATIRIMINYÜKÜMLÜLÜKLERİ:

1- Taraflar, Yapı Yatırımın daha önce hazırlattığı mevcutprojenin tadilatında mutabık kalmış olup, gerektiğinde binanın tüm tadilatprojeleri detayları ve hazırlık çalışmaları Yapı Yatırım tarafındanyaptırılacak ve hazırlanacak tadilat ve tatbikat projeleri tarafların onayı ileson şeklini alıp kesinleştikten sonra ruhsat taraflarca müştereken alınacaktır.

2- Yapı Yatırım ayrıca proje ile ilgili olarak taraflararasında koordinasyonu sağlayacak, genel müşavirlik ve kontrolörlük yapacaktır.

3- Binadaki bağımsız bölümlerin tümünün veya tek tekmüstakil birimlerin pazarlamasını yapacaktır. Şu kadar ki pazarlamanın herhangibir nedenle sonuçsuz ve başarısız kalması %10 arsa payını ve bağımsız bölümhakkını herhangi bir şekilde etkilemeyecektir.

4- İşbu mukaveledeki müteahhidin yükümlülüklerini YapıYatırım da müteselsilen ve müştereken yüklenmiştir.

B) YAPI YATIRIMINHAKLARI

1- Yapı Yatırım yaptığı ve yapacağı hizmetlerin karşılığındaarsanın %10 hissesi ile, inşa edilecek binanın bağımsız bölüm ve eklentilerinin%10’unun mülkiyetini işbu sözleşme ile belirlenen esaslar çerçevesindedevralacaktır.

2-Yapı Yatırım arsa sahibinin hazır bulunmasına ve herhangibir şekilde muvafakatine gerek olmaksızın işbu satış vaadi ve inşaatsözleşmesini tek taraflı olarak tapuya şerh ettirebilecektir.

PAYLAŞIM ESASLARI

Madde 8- MÜTEAHHİDEVE ARSA SAHİBİNE VE YAPI YATIRIMA VERİLECEK BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BELİRLENMESİESASLARI:

8.1- PUANLANDIRMA:Taraflar, inşa edilecek binanın tamamına ve müstakilen her bir bağımsız bölümeayrı ayrı kıymet biçilmesi ve birbirleriyle orantılı olarak puanlandırılmasınıyapacaklardır.

Bağımsız bölümlerin her birinin ayrı ayrıpuanlandırılmasından sonra tüm binanın toplam puanı 10 bin olarak sözleşmeyeeklenecek bir cetvelde gösterilecektir.

8.2- HİSSELER: Bupuanlandırma sonucunda arsa sahibi….. A.Ş.’ne 5000/10000 hisse, müteahhide4000/10000 hisse, Yapı Yatırıma 1000/10000 hisse tahsis edilmek suretiylebağımsız bölümler taksim edilecektir.

8.3- SEÇİM ŞARTLARI:

A) Seçim, sırası ile aşağıdaki bölümler için yapılır.

1- Ticaret Merkezi

2- İş Merkezi

3- Apart Otel veya Otel

4- Garaj

(Apart Otel veya otel, lobi katı, giriş katı ve Plaza ilgibirimlerin ortak kullanım alanı olup se-çim dışı bırakılmıştır.)

B) Yukarıdaki bölümlerden birindeki paylaşma tamamlanmadansonrakilerde seçim hakkı kullanılamaz.

C) Seçim hakkı en fazla bir katın seçimi şeklindekullanılabilir.

D) Seçim hakkının kullanılmasında Yapı Yatırımları kendi1000/10000 hissesi yanında müteahhidin 4000/10000 hissesini temsil ederektoplam 5000/10000 hisse için seçim yapacaktır.

E) Seçim hakkımı ilk olarak arsa sahibi kullanır ve dahasonra bir Yapı Yatırım ve bir arsa sahibi olmak üzere devam edilir.

F) Skycage bölümü paylaşma dışı bırakılacak olup orsasahibi, müteahhit ve Yapı Yatırımın payları oranında ortak mülkü olarakkalacaktır.

G) En son paylaşılamayan bir bölüm kaldığı takdirdetaraflardan her biri kalan puanı oranında bu bölümde hisse sahibi olur.

8.4- TAKSİMSÖZLEŞMESİ: Taraflar arasında bağımsız bölümlerin taksimi tamamlanınca, buhususta taraflarca tanzim ve imza edilen bir Noter Ek sözleşmesi ile arsasahiplerine müteahhide ve Yapı Yatırıma düşen bağımsız bölümler ayırt edilerektespit edilecek ve bu tespit esas alınarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunuhükümleri gereğince arsa sahipleri veya gösterecekleri üçüncü kişiler lehinekat irtifakı tesis edilerek tapuya tescil ettirilecektir.

8.5- SÜRE:Taraflar bu madde gereğince tam bağımsız bölümlerin taksimi kat irtifakınınkuru-lup tapuya tescili işlemlerini bu sözleşme gününden itibaren en geç 4 ayzarfında yerine getirecekler-dir.

İNŞAAT SÜRESİ-TESLİMVE GECİKME

Madde 9- İNŞAATINSÜRESİ

İnşaatın tamamının kesin teslim tarihi en geç………..dır.

Müteahhit, bu süre sonunda binayı ve eklentilerini, ruhsatprojesini ve teknik şartnamesine uy-gun olarak anahtar teslimi esaslarıgereğince tamamlamış ve yapı kullanma izni için başvurmuş olacaktır.

Bu süre zarfında teknik ve idari nedenlerden dolayı inşaatsüresi 6 ay süre ile uzatılabilir.

Şu kadar ki, mücbir sebepler nedeniyle süre uzatımı hakkısaklıdır.

Madde 10- GECİKMETAZMİNATI:

İnşaat yukarıda 10. maddeye göre belirlenecek süredetamamlanıp arsa sahibine teslim edilmezse, müteahhit gecikilen her ay için arsasahibine kalan satılabilir ancak satılmamış kısımlar için 10$/m2 (AmerikanDoları/m2) gecikme tazminatı ödeyecektir.

Madde 11- TESLİM VEKONTROL:

Arsa sahibi, inşaatın projeye ve teknik şartnameye uygunolarak inşa edilip edilmediğini inşaat süresince bizzat veya tayin edeceği fenbilirkişisi marifetiyle kontrol edecek ve arsa sahibine bildire-ceği itirazlarvarsa bunlar derhal arsa sahibince müteahhide bildirilecektir. Ve bunlarinşaatın proje-sine ve teknik şartnamesine uygun olmak koşulu ile müteahhittarafından giderilecektir. İnşaat süresi sonunda taraflarca tanzim ve imzaedilecek teslim tutanağı ile arsa sahibine ait bağımsız bölümler kendisineteslim edilmiş olacaktır.

GİDERLER VE SONHÜKÜMLER

Madde 12- GİDERLER:

A) İnşaatın bütün plan ve proje masrafları, mimari ve teknikhesaplarının hazırlanıp tasdik etti-rilmesinde tüm ücret ve harçlar, hafriyat,temel ve temel üstü ruhsat harçları, inşaatın tüm imalat masrafları, malzeme,işçi, memur, mühendis ve mimar ücretleri, muhtasar vergiler, SSK primleri, herçeşit tazminat ve hakları inşaat süresince kullanılacak su, elektrik ve telefongiderleri, esas itibarıyla müteahhide ve yükümlüklerine giren hususlarda iseYapı Yatırım’a aittir. Kat irtifakı, kat mülkiyeti kurulması ile ilgiligiderler müteahhide ve-/veya alıcılara aittir.

B) İşbu sözleşmenin noter haç ve masrafları, tapuya şerhverilmesi ile ilgili harçlar, arsa mülkiyet paylarının devri sırasında doğacakher türlü resim ve harçlar, iskan ruhsatı harcı müteahhide ve hissesi oranındaYapı Yatırım’a aittir. Bu sözleşmenin taraflarınca arsa payı ve inşaat maliyetlerininkarşılığı olarak birbirlerine devredilmesi sırasında doğacak KDV ilgilitaraflarca yüklenilecektir. Şu kadar ki, Süzer’in yüklendiği KDV’nin tamamınıindiremeyeceği (Mahsup edemeyeceği) bir durum söz konusu olursa, indiremediğiKDV tutarı müteahhit tarafından karşılanacaktır. Ancak arsa sahi-bince üçüncüşahıslara yapılacak satışlara ait emlak vergileri ve KDV ilgili taraflaraödenecektir.

C) İnşaat süresince arsa üzerinden ödenecek emlak vergisihisseleri nispetinde taraflara aittir.

D) İnşaatın tamamlanması üzerine ödenecek olan %0nispetindeki bina harcı ile cins tashihi harcı öncelikle müteahhit tarafındanödenecek olmasına rağmen, arsa sahibinin kendi hisselerini sattığımüşterilerden bu vergiler tahsil edilerek müteahhide iade edilecektir. Ancak,cins tashili yapılıncaya kadar arsa sahibinin satmadıkları bağımsız bölümlerinvergi ve harçlarının iadesi söz konusu olmayacaktır.

Madde 13- MALİYET VESAİR FARK TALEBİ:

Müteahhit hiçbir sebep ve şart altında arsa sahibinden fiyatve maliyet farkı ya da bağımsız bölümlerin paylaşılan yüzdelerinde değişiklikisteyemez. Arsa sahibi de bağımsız bölümlerin paylaşım oranlarında değişiklikve her hangi bir ek ödeme talep edemez.

Madde 14- ARSAMÜLKİYETİNİN KORUNMASI:

Tarafların, inşaat süresince ve kendilerine düşen mülkiyehaklarını tamamen alıp birbirlerini ib-ra edinceye kadar ki süre içinde,”Yapılan inşaatın bağımsız bölümlerinin müşterilere satılması”faaliyeti hariç olmak üzere, arsa mülkiyeti üzerinde herhangi bir tasarruftabulunmayacak, arsa gerek satış, gerek teminat ve gerekse icra ve iflasuygulamalarından kesin olarak vareste tutulacak, üçüncü şahıslara karşı hiçbirtakyidata konu olmayacaktır.

Madde 15- SÖZLEŞMENİNDEVİR VE TEMLİK EDİLMEZLİĞİ:

Taraflar, işbu sözleşmeden doğan hak ve borçlarınıbaşkalarına devir ve temlik edemezler. İşbu sözleşme cari olduğu sürecetaraflar birbirlerinin muhatabı olmaya devam edeceklerdir.

Madde 16- ŞUFAHAKKINDAN FERAGAT:

Taraflar, birbirlerine ve bağımsız bölüm satışı yaptıklarımüşterilerine karşı şufa hakkını kul-lanmayacaklardır.

Madde 17- REKABETYASAĞI:

Taraflar, bina ve bağımsız bölüm satışında tespit edilecekfiyatlar yönünden iyi niyet kuralları içinde uyumlu davranacaklar, ortakmenfaatleri doğrultusunda haksız rekabetten kaçınacaklardır.

Madde 18- TAPUYAŞERH:

Müteahhit ve Yapı Yatırım şirketlerinden herhangi birigiderleri kendisine ait olmak üzere, arsa sahibinin bulunmasına veya herhangibir şekilde muvafakat etmesine gerek olmadan işbu inşaat ve satış vaadisözleşmesini tapuya şerh ettirebilir.

Madde 19-VEKÂLETNAME:

Arsa sahibi, işbu sözleşmenin icra edilebilmesi için,müteahhidin ve Yapı Yatırımın kendisi veya onların sorumluluğu altındagörevlendireceği uzmanlara veya elemanlara, işlerin yürütümü ile ilgili,gerekli ve yeterli düzeyde yetkileri ihtiva eden bir veya daha fazlavekâletname verecektir.

Madde 20- BİNANINİSMİ:

İnşaat sonrası ortaya çıkacak Turizm kompleksi ve işmerkezinin adı taraflarca müştereken kararlaştırılacaktır.

Madde 21-UYUŞMAZLIKLAR:

Taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkların çözümünde….. Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

Madde 22- İKAMETGAHVE TEBLİGAT:

Tarafların aşağıda belirtilen adreslerine yapılan her türlütebligat kendilerine yapılmış gibi geçerli sayılacaktır.

Madde 23- ESKİSÖZLEŞMELERİN YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILMASI:

Bu sözleşmeden önce akdedilmiş olan …/…/… tarihlisözleşmeler işbu sözleşmenin imzası tarihinde yürürlükten kalkar.

Arsa Sahibi                         Müteahhit                                           Şirket